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社区发展贷款基金

验厂资料网   2013-08-06 14:01:09 作者:Jenny 来源: 文字大小:[][][]

    社区发展贷款基金(community development loan funds,CDLFs)是从多种渠道借款,并进行相应贷款业务的非营利组织。它们向借款人提供预算、房屋建设以及任何能够确保项目成功的帮助。通常,社区发展贷款基金的借款对象是一些没有资格以其他任何形式借贷的人群。社区发展贷款基金以最创新的方式服务于生活最困难的群体。一个令人振奋的例子是麦考林(McAuley)机构,该机构在密西西比北部乡村运作一个项目。这一地区由于赌场的汇集而正在经历迅速的变化,原来用于农业生产的土地现在因其他用途变得更值钱。1994年,威尔斯的乡镇爆发了一场危机,11户居民被驱逐出他们的佃农居住地。圣心学校的神父对这种情况发出了警告,麦考林与其他包括耕作者联盟银行(Union Planters Bank)和联合之路(United Way)等合伙人协调,为这些居民开发了38个单位的租赁地产。总收入的30%。

    以下是社区发展贷款基金经常的运行模式:一家在饱受贫穷磨难的城市中运营的非营利组织发现一群暂住在荒弃的住房中的绝望的人们,他们用木板挡住门窗以防止外人进入。如果没有交税,这些人暂住的房屋就会被政府没收,而这些房屋还是可以被利用的。该非营利组织将会与政府协商以获得这些房屋。但是即使谈判成功了,非营利组织也有可能没有足够的时间将该房屋改造以符合政府建筑标准。改造需要建筑材料以及足够的资金。虽然未来的居民当中有人可能有足够的收入来支付贷款利息,但是他们没有信用合作记录,也没有人可以单独为这笔贷款提供担保。同时,这笔交易也超过了传统银行的贷款规定范围,因而无法达成。对于少数幸运者来说,这是有解决办法的。一些非营利组织找到了合作伙伴——社区发展贷款基金,它不仅能够提供贷款,而且还能为先前无家可归的人们提供技术援助,教育他们如何合作。贷款基金与非营利组织以合伙人的形式工作,发现问题,并保障项目获得最大可能的成功。在客户三年或四年准时付款之后,贷款基金可以行,来接管这笔贷款。此后,社区发展贷款基金可以离开该项目,去满足新的处于困难中群体的需求。

    在农村地区,最常见的低收入住房形式是活动住屋社区。但是,美国在经历了经济繁荣之后,哪怕是农村的房地产价格也上涨了。假设有一对年老的夫妇拥有一片土地并出租给22个家庭,作为活动住屋停放地。当有开发商与这对夫妇洽谈,愿意出超出他们想象的高价买下这块地时,他们很有可能卖出土地。他们最多会告知活动住屋使用者这块地将要被出售,从而给这22个业主一次等价竞标的机会。

    记住,这些活动住屋虽然是以移动单元出售,但是被灌铅固定和铁丝环绕后是无法移动的。在它下面有一个地基,周围环绕着一块土地。如果土地被出售后,这些家庭将面临财务危机,他们不仅将失去一个居所,也将失去对动住屋的资金投入。他们只好在山上生活。但是正如前面例子中提到的在城市公地上定居的无家可归者们一样,他们没有信用合作记录,没有人能够贷出款来。社区发展贷款基金通常是他们唯一的希望。

    这两个例子是非常典型的。在美国,绝大部分的社区发展贷款基金集中于住房,也有相当比例的贷款用于开拓新业务。社区发展贷款基金的海外贷款时常集中于创新的商业机会。无论何种方式,它们都是以创建和谐社区的形式出现。现在大约有40家至关重要的社区发展贷款基金存在,这些基金绝大部分有非常清晰的目标客户。例如,波士顿社区资产(Boston Community Capital)以在大波士顿地区建造良好社区为主要业务。共享利益基金(Shared Interest)在南非提供小额商业贷款,勒科塔(Lakota)基金为北达科他的松龄居留地的居民提供小额商业贷款。低收入住房基金位于旧金山,但业务面向全国。贷款基金经理们意识到仅靠建造房屋不能够创造一个健康和谐的社区。卢比肯(Rubicon)面包店位于旧金山,归卢比肯合伙公司所有。罗宾汉合伙机构是非营利组织,专门为那些无家可归和极度贫穷的人提供服务。卢比肯面包店寻求资金进行扩张,但是当地银行拒绝了它。低收入住房基金考虑到面包店雇用和培训了无家可归的人,认为扩张是对社区有益的。他们贷款给面包店,这样使面包店的工作机会和培训机会增加为原来的三倍。

    这里要注意,“贷款基金”不是专有名词。数以千计的教区、社区发展公司、食品合作社都可以做一些被它们称为贷款基金的项目。这里我要说的是相当小的一部分非营利组织,其主要业务就是从许多人那里筹款,然后贷款给急需资金的群体。它们的国家性组织是国家社区资本协会(NCCA),坐落于宾夕法尼亚州的费城。国家社区资本协会成立于1986年,以支持社区贷款人全国网络建设,以便将社会和经济上的公平原则与商业行为结合起来。现今,国家社区资本协会的成员还包括信用合作社和银行,但最初由原始的社区发展贷款基金组成,并且至今社区发展贷款基金仍是其重要组成部分。国家社区资本协会成员经常参加技术培训会议,接触新的资本提供方,同行间相互学习业务。这些成员分布于国家甚至世界范围内,为社会责任投资者提供多样化贷款组合,将贷款提供给穷人。国家社区资本协会的官方网站是:www.communitycapital.org

    社区发展贷款基金的工作本质要求有丰厚补贴以及长期资金支持。作为一个社会责任投资者,你需要选择将资金出借几年,至少也要两年,一般的项目需要五年才能完工。还记得活动房屋的故事吗?在资金到位之前,一个社区发展贷款基金不可能启动项目;资金到位后,该基金需要重新审视几个确认的项目计划,最终确定一个来投资。这个业务流程通常需要六个月。在最为友善的社区银行愿意接手这笔贷款业务之前,还贷回收期至少要持续三年。也就是说,如无意外发生,整个项目至少要用三年半的时间。

    向一个非营利组织以2%的利息无担保贷款五年?这不是一个典型投资者理解中的赚钱方式,而是出于人们对强烈人道主义本性的美好信仰使然。社区发展贷款基金是社会投资组合中运用最广泛的一种。绝大部分社会投资者的借款利息不高于2%。他们在自己的投资组合中配置一部分社区发展贷款基金,不关心该基金的营利能力,只要该收益能够抵消通货膨胀所造成的损失。投资于这类基金的投资者甚至会在他们的遗嘱或者财产计划上加上一行,如果死的时候仍有非营利组织贷款没有偿还,可以豁免该项贷款。

    为什么要支持社区发展贷款基金?我们可以这样想,你投资中的每一美元不可能全部成功。你更有可能将一部分资金投资于债券、存款或者货币市面。就像我爸爸常说的:“革命可能就要到来了,我们要准备好。”你也可能投入到慈善事业。你投资于社区发展贷款基金就相当于你把一些钱“给”了你所关心的人,但是投资使得你明年还有同样的钱可以“给”。虽然其他投资渠道的报酬率为6%,如果你以2%的利率将5000美元贷款出去,那么在贷款成立的时候,你相当于每年给你所关心的人200美元。

 

 

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